業權︰Freehold免地租又無限制 小心附帶契約及收費的Fleecehold

很多準備買英國物業的人會遇到的一個問題︰什麼是租賃業權(Leasehold)和永久業權(Freehold)?

  • Freehold︰物業持有人永久擁有物業所在的土地。
  • Leasehold︰物業持有人並不擁有物業所在的土地,只是向永久業權的持有人(Freeholder)租用土地。當租期屆滿時(而沒有續租),土地的所有權便需歸還給永久業權持有人,會在另一文章詳細再詳談。
  • Share of Freehold或Commonhold︰物業持有人擁有物業所在土地的一部份,實際上跟Leasehold很相似,亦算是Leasehold的一種,同樣受租約條款限制,會在另一文章再詳談。

一般而言,Flat只會是Leasehold、Share of Freehold或Commonhold,而只有House可以是Freehold。

物業改建自由度大

Freehold跟Leasehold最大不同之處是沒有租約,通常亦不需要支付管理費(Service charge)及地租(Ground rent)。

沒有像Leasehold受地租租約限制,所以只要合符法例(例如Building regulation)和程序(比如取得Planning permission),房屋的擴建或內部改造基本上是沒有限制,自由度非常大。

取得建築許可(Planning permission),甚或可以整個房屋拆毀重建。某類的擴建,例如特定的玻璃屋建築(Conservatory)可以是連建築許可亦不需要,故此大家可以看到很多英國的房屋於花園部份擴建了一個玻璃屋。但若果房屋是位於保育地段(Conservation area),房屋的外觀甚或窗戶等仍可能有一定的限制。

附帶契約的偽Freehold

某部份的Freehold物業亦有類似Leasehold的問題,英國人戲稱這類Freehold為Fleecehold。這部份的Freehold物業通常會有其他附帶契約(Positive/Negative/Restrictive covenants)或其他合約。

這些契約跟租約(Lease)有點近似,某程度上限制了物業擁有人的權利(Negative/Restrictive covenant)和列明其責任(Positive covenant),只是合約的另一方由Freeholder變成了其他第三方。

偽Freehold同樣要付租金

除此之外,某些物業(特別是新建或有公用地方的房屋)會有租金(Rentcharge)或物業租金(Estate rentcharge)作為公用地方(Communal Area)的管理費,有時候又稱之為Freehold service charge,但並不是沒有公用地方就不會有Rentcharge。這部份就跟之前提及Leasehold的地租(Ground rent)和管理費類似。買家亦應該要留意相關的條款,因為所有附帶的契約或者租金,都是一個合約,在毀約的情況下,對方是有可能要求賠償。

即使某個物業有附帶Covenants或者Rentcharge,亦不一定有問題,因為有時候這些契約只是為了保護整個社區的居住環境。但若果這些契約或者Rentcharge並不合理,這些物業就變成了Fleecehold。

小編經驗分享

一般而言,若果有Rentcharge或者Covenants,律師是會指出這部份的資訊,但買家未必會特別留意或細閱。若果律師已經指出了相關的資訊,而買家自己忽略,律師是會免責的。由於這個問題比Leasehold更為複雜,若果買房子的時候留意到,請向你的律師多加了解。

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