出租物業︰按揭、稅務及注意事項

除了買樓作自己住宅外，不少人亦會買樓出租或出租部份自住物業，以下為作為業主出租房屋的注意事項。

買樓

買樓出租的流程基本上和買樓自住一樣，請參考此文，只是按揭、釐印等細節或許會有些分別，下面會再詳談。

釐印費

釐印費計算方法跟出租與否無關，但一般人會自住一個物業，另外再買物業作為出租之用，所以會屬於非首次置業的類別，釐印費會比首置多3%，詳細計算方法請參考此文。

買樓出租(Buy-to-let)按揭

借按揭買樓出租這方面跟香港很不一樣，不像自住按揭般視乎你的個人薪金入息，而是視乎該物業的預期租金收入。

• 買樓出租按揭的利率一般比自住按揭稍高少許，但最大的分別是可借金額限制較大
  • 計算預期租金收入是否足以償還在壓力測試高利率情況下（一般為5.5%），並以利息保障倍數(interest coverage ratio) （一般為145%）倍大後的利息支出

例子︰
假設按揭機構所設定的壓力測試利率為5.5%及利息保障倍數為145%
按揭借款£200,000，每月預期租金必須有至少£1,329.16 (= £200,000 x 5.5% / 12 x 145%)
反過來計算，若每月預期租金為£1,000，按揭借款最多為£150,470 (= £1,000 / 145% x 12 / 5.5%)

• 自住按揭只要個人收入足夠的話就能借更多（不超過貸款價值比率上限的情況之下）
• 但從另一方面看，這代表即使你沒有固定收入或收入不足，也可以借按揭買樓出租
  • 只要你有足夠現金作首期不需借太多按揭，以致租金收入足以償還高息環境下的供款金額
• 申請按揭的要求和按揭利率種類跟自住按揭大致相同，詳情可以參考此文

我可以用自住按揭出租嗎？

• 你不能申請自住按揭然後把房屋整個出租
  • 即使你原本真的只作自住之用，但後來遷出並出租，你亦需要獲得按揭機構的許可
    • 正常會要求你先轉換到出租按揭計劃才可獲准出租
  • 仍以物業作為永久住所，只是作短期出租或只出租其中的一部份的話，很大機會可以沿用自住按揭，建議先向按揭機構查問清楚

稅務

• 需要為租金利潤繳交個人入息稅，利潤即是租金收入減去出租相關並合資格的支出(Allowable expenses)
  • 注意自2020年4月起，只有稅階為basic rate的納稅人才可以用按揭利息為合資格支出來扣稅，故此稅階為higer或additional rate的納稅人則不得用按揭利息以作扣稅
  • 合資格支出包括︰地產代理租務費用、家居保險、維修、清潔、園藝、水、電、氣、網絡、council tax、管理費、地租、替換傢具及家品（必須為舊有物件不得繼續使用情況下的替換）等
  • 可以選擇不扣去出租相關支出而使用每年£1,000物業免稅額（聯名物業二人各自有£1,000物業免稅額）
  • 如租金收入介乎£1,000和£2,500之間，需要聯絡稅務局(HMRC)，租金收入超過£2,500則必須填寫報稅表
  • 若以自住物業間中作短期出租，如在旅行期間出租airbnb，亦以上述方式計算
• 若以自住物業只出租其中的一部份，例如通過airbnb出租一間房間，可以選擇使用出租房間計劃(Rent a Room Scheme)
  • 選擇此計劃的話出租相關支出不能扣稅及不能使用£1,000物業免稅額，但有£7,500的租房免稅額（若與另外一人平均分享租金收入則每人的租房免稅額為£3,750）
• 若以出租物業作為商業操作（例如︰這是你唯一職業、出租多於一個物業、購入新物業作出租等），並每年利潤超過£6,475，需要另外繳交National Insurance

業主的責任

• 確保出租物業安全及適宜居住
  • 確保天然氣爐具及電器安裝無誤及保養得宜
  • 安裝煙霧探測警報器(smoke / carbon monoxide alarms)
  • 遵守物業防火條例
  • Council發現物業有潛在風險或在租客的要求下，可以進行居住健康及安全Housing Health and Safety Rating System (HHSRS)檢查，若發現問題或危險，如樓梯高度不一致等，嚴重的話會向你作出警告、先進行維修並向你收回費用，甚至禁止任何人使用該物業
• 提供物業的能源效率証書Energy Performance Certificate(EPC)
• 將租客的按金放到政府許可的按金計劃之中
• 查證租客有否權利租住房屋
  • 有合法簽証或身份作居留
  • 檢查證件真確性及保留副本作記錄

小編經驗分享

英國法例較保障租客權益，即使有爭議甚至沒有交租也不能馬上趕租客離開，需要跟程序申請調解或上法庭解法，時間可長達大半年，對業主造成的金錢和時間的損失不菲。

故此很多業主會對租客作嚴謹的背景審查，像招請員工時的背景審查一般嚴格，以確保租客有穩定職業和收入，會顧忌影響工作的緣故亦不敢不交租或亂來。