出租物業︰按揭、稅務及注意事項

除了買樓作自己住宅外,不少人亦會買樓出租或出租部份自住物業,以下為作為業主出租房屋的注意事項。

買樓

買樓出租的流程基本上和買樓自住一樣,請參考此文,只是按揭、釐印等細節或許會有些分別,下面會再詳談。

釐印費

釐印費計算方法跟出租與否無關,但一般人會自住一個物業,另外再買物業作為出租之用,所以會屬於非首次置業的類別,釐印費會比首置多3%,詳細計算方法請參考此文

買樓出租(Buy-to-let)按揭

借按揭買樓出租這方面跟香港很不一樣,不像自住按揭般視乎你的個人薪金入息,而是視乎該物業的預期租金收入。

  • 買樓出租按揭的利率一般比自住按揭稍高少許,但最大的分別是可借金額限制較大
    • 計算預期租金收入是否足以償還在壓力測試高利率情況下(一般為5.5%),並以利息保障倍數(interest coverage ratio) (一般為145%)倍大後的利息支出

例子︰
假設按揭機構所設定的壓力測試利率為5.5%及利息保障倍數為145%
按揭借款£200,000,每月預期租金必須有至少£1,329.16 (= £200,000 x 5.5% / 12 x 145%)
反過來計算,若每月預期租金為£1,000,按揭借款最多為£150,470 (= £1,000 / 145% x 12 / 5.5%)

  • 自住按揭只要個人收入足夠的話就能借更多(不超過貸款價值比率上限的情況之下)
  • 但從另一方面看,這代表即使你沒有固定收入或收入不足,也可以借按揭買樓出租
    • 只要你有足夠現金作首期不需借太多按揭,以致租金收入足以償還高息環境下的供款金額
  • 申請按揭的要求和按揭利率種類跟自住按揭大致相同,詳情可以參考此文

我可以用自住按揭出租嗎?

  • 你不能申請自住按揭然後把房屋整個出租
    • 即使你原本真的只作自住之用,但後來遷出並出租,你亦需要獲得按揭機構的許可
      • 正常會要求你先轉換到出租按揭計劃才可獲准出租
    • 仍以物業作為永久住所,只是作短期出租或只出租其中的一部份的話,很大機會可以沿用自住按揭,建議先向按揭機構查問清楚

稅務

  • 需要為租金利潤繳交個人入息稅,利潤即是租金收入減去出租相關並合資格的支出(Allowable expenses)
    • 注意自2020年4月起按揭利息不再是合資格支出,不可以扣稅
    • 合資格支出包括︰地產代理租務費用、家居保險、維修、清潔、園藝、水、電、氣、網絡、council tax、管理費、地租、替換傢具及家品(必須為舊有物件不得繼續使用情況下的替換)等
    • 可以選擇不扣去出租相關支出而使用每年£1,000物業免稅額(聯名物業二人各自有£1,000物業免稅額)
    • 如租金收入介乎£1,000和£2,500之間,需要聯絡稅務局(HMRC),租金收入超過£2,500則必須填寫報稅表
    • 若以自住物業間中作短期出租,如在旅行期間出租airbnb,亦以上述方式計算
  • 若以自住物業只出租其中的一部份,例如通過airbnb出租一間房間,可以選擇使用出租房間計劃(Rent a Room Scheme)
    • 選擇此計劃的話出租相關支出不能扣稅及不能使用£1,000物業免稅額,但有£7,500的租房免稅額(若與另外一人平均分享租金收入則每人的租房免稅額為£3,750)
  • 若以出租物業作為商業操作(例如︰這是你唯一職業、出租多於一個物業、購入新物業作出租等),並每年利潤超過£6,475,需要另外繳交National Insurance

業主的責任

  • 確保出租物業安全及適宜居住
    • 確保天然氣爐具及電器安裝無誤及保養得宜
    • 安裝煙霧探測警報器(smoke / carbon monoxide alarms)
    • 遵守物業防火條例
    • Council發現物業有潛在風險或在租客的要求下,可以進行居住健康及安全Housing Health and Safety Rating System (HHSRS)檢查,若發現問題或危險,如樓梯高度不一致等,嚴重的話會向你作出警告、先進行維修並向你收回費用,甚至禁止任何人使用該物業
  • 提供物業的能源效率証書Energy Performance Certificate(EPC)
  • 將租客的按金放到政府許可的按金計劃之中
  • 查證租客有否權利租住房屋
    • 有合法簽証或身份作居留
    • 檢查證件真確性及保留副本作記錄

小編經驗分享

英國法例較保障租客權益,即使有爭議甚至沒有交租也不能馬上趕租客離開,需要跟程序申請調解或上法庭解法,時間可長達大半年,對業主造成的金錢和時間的損失不菲。

故此很多業主會對租客作嚴謹的背景審查,像招請員工時的背景審查一般嚴格,以確保租客有穩定職業和收入,會顧忌影響工作的緣故亦不敢不交租或亂來。

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