業權︰何謂Leasehold?地租內魔鬼條款要注意!

很多準備買英國物業的人會遇到的一個問題︰什麼是租賃業權(Leasehold)和永久業權(Freehold)?

  • Freehold︰物業持有人永久擁有物業所在的土地,會在另一文章詳細再詳談。
  • Leasehold︰物業持有人並不擁有物業所在的土地,只是向永久業權的持有人(Freeholder)租用土地。當租期屆滿時(而沒有續租),土地的所有權便需歸還給永久業權持有人。
  • Share of Freehold或Commonhold︰物業持有人擁有物業所在土地的一部份,實際上跟Leasehold很相似,亦算是Leasehold的一種,同樣受租約條款限制,會在另一文章再詳談。

一般而言,Flat只會是Leasehold、Share of Freehold或Commonhold,而只有House可以是Freehold。

Leasehold在英國和香港有何不同?

香港人會對此較為熟識,因為基本上所有香港物業(除了中環聖約翰座堂等例外個案)都是Leasehold。不少人可能會覺得過百甚至幾百年的租賃年期基本上就與Freehold無異,這想法在香港可能合理,但在英國並不完全合適,租賃年期並不是唯一的考慮。

地租合約(Lease)是Leaseholder與Freeholder之間的一個合約,大家應該要留意當中的細節。與香港不一樣,英國的Freeholder並不是政府,一般是由私人或公司所擁有,故此每一份租約的地租金額、細節與執行都可以有很大的差異,接下來會詳細解釋。

剩餘租賃期(Years left on Lease)

英國初始的租賃年期通常從99年至999年不等,剩餘租賃期越短,物業價值通常就越低,特別是少於或貼近80年的物業價值會開始下跌。剩餘租賃期為100年、250年與999年的物業價格一般並沒太大分別。因為英國與香港不同,香港暫時沒有清晰明確的續租法例(註︰很多1997年前物業將會於2047年到期),而英國則有法例可循。

根據The Leasehold Reform Housing and Urban Development Act 1993,只要Leaseholder持有物業至少2年,便可以向Freeholder申請續租90年並減免地租。當然,續租時Leaseholder需要給予Freeholder一定的補償,剩餘租賃期及地租為其中會考慮的部份。

至於為什麼80年是一個分界線?因為續租時剩餘租賃期少於80的話,Leaseholder需要付予Freeholder一個特別費用 — Marriage Fee,即是物業因為延長租賃期後價值提升的一半,這筆費用金額可以非常龐大。故此,如果你有興趣的物業租賃期接近或短於80年,應先要求賣方先行續租或考慮可能要承擔的費用。

地租(Ground Rent)

香港政府作為業主,地租劃一規定為批租土地應課差餉租值的3%,故此地租多少並非香港物業買家考慮的因素。但由於英國的地租租約各有不同,地租多少和計算方法亦有不同,普遍有以下幾種︰

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名義地租(Peppercorn/Nominal Rent)
是最為吸引的地租,泛指小額或名義租金,並沒有確實定義,但多數是每年少於£10鎊的定額地租或者是One Peppercorn if demanded,亦有One red apple if demanded。One peppercorn就是指一粒胡椒子,Freeholder通常不會真正收取,所以可以說是免除了地租。但如果有朝一日,一粒胡椒子亦變得價值連城的話,Freeholder還是可以要求Leaseholder支付的。
定額地租(Fixed Rent)
是一個定額地租,就是每年支付一個不變的地租,是除Peppercorn/Nominal Rent外最吸引和簡單直接的地租。
不定額地租(Variable Rent/Escalating Rent)
有各式各樣的變種,有預定的(Scheduled),有根據樓宇價值升幅(Property Value)或通脹指數遞升的,或者每隔一定年期加倍(Doubling every 10/20/25 years)的,這些通稱為Ground Rent Escalation Clause。暫時比較普遍的是根據通脹指數或者每隔25年雙倍的地租。

根據通脹指數(RPI/Inflation Index)遞升的地租
一般是可加不可減,所以碰巧更改地租時出現長期惡性通脹的話,這類地租可能會比其他樓房的地租為高。

每隔25年雙倍的地租(Doubling every 25 years)
大概就是每年2.8%升幅。這兩類的地租暫時都沒有出現太大的問題。但亦有部份按揭機構只接受地租少於物業價格的0.1%的,故此地租加幅條款越「辣」,將來按揭貸款審批出現問題的機會越高。

每隔10年雙倍的地租(Doubling every 10 years)
就是超過每年7%的升幅,這類物業以前能夠承造按揭,但近年按揭機構留意到其潛在地租升幅後不再承造按揭,以致業主很難賣出物業,成為一個地租醜聞(Ground Rent Scandal)。而政府亦開始進行Leasehold Reform的咨詢,但由於並沒有確實政策幫助已經受影響的業主,有不少業主依然困在其中。

小編經驗分享

如果屬意的物業現在已經因上述的不定額地租問題而不能承造按揭,建議直接放棄比較好。即使目前並沒有問題,亦應該了解物業的地租計算方法條款及明白其潛在影響將來出售或借按揭的風險。

之前亦提過英國物業買賣相對較保障買家利益,故此一旦沒查清楚購入問題物業,要賣走的難度亦會比在香港高。除了無法賣出外,亦有機會在將來無法承造新按揭,導致於當前按揭固定利率期完結後被逼支付高昂的標準浮動利率(SVR)。目前就有不少英國業主因為大廈外層(Cladding)的問題而暫時無法承造新按揭而被逼支付標準浮動利率。

順帶一提,若地租高於£250(倫敦外)或£1,000(倫敦內),該份租約是有可能被視為Assured Tenancy,Freeholder於Leaseholder違反租約時比較容易能夠中止而非沒收租約(Forfeiture of the lease)。由於目前大部份的新建樓宇的租約都是這種情況,在暫時可見的將來應該不成問題。

其他不可忽視的條款

地租租約的變化很多,在此會例舉部份較常見的條款以供參考,大家可以感受到不同租約的條款限制可以差距很遠,亦很大程度地影響是否適合你的居住需要。

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結構性或非結構性改變(Structural/Non-Structural Alternation)
大部份的租約都禁止對物業作出結構性改變或要向Freeholder申請,故此即使希望鑽穿外牆加裝冷氣亦未必被允許。至於非結構性改變,大部份租約都會容許,但有部份租約需要向Freeholder申請並繳付合理費用(e.g. Not without the prior written consent of the Landlord such consent not to be unreasonably withheld)。何謂非結構性改變並沒有一個完全明確的法律定義,即使是重新裝修或者更改地毯或地板,亦有機會要向Freeholder申請。
地毯或地板
大部份的租約都會要求地面上有合規格的消音材料(Suitable sound deadening material/insulation),某些租約會強制規定地面或者房間內一定有地毯(Carpeted)而非地板或其他物料(Hard Flooring),但有可能Freeholder會容許透過Deed of Variation更改相關條款。
露台
大部份的租約都對露台使用上有限制(例如不能作儲物用途),但執行的嚴格程度各有不同。而部份租約的露台並非屬於單位,而只是賦與一個使用權(Exclusive right to use a balcony),但通常並無實質影響。
買賣或放租限制
通常見於Permitted Use或Alienation條款內。部份租約會要求Leasehold在買賣或放租物業時通知Freeholder並繳付合理費用。有部份Shared Ownership/Help to Buy的物業在買賣甚或放租上會有所限制,亦有見過100% Staircased後依然完全禁止放租(Freeholder同意下可以經由Deed of Variation將此條款取消,但難免會衍生額外費用)。不少也會禁止出售或放租部份單位(Not to assign transfer let or part with possession of part only of the apartment)。若果看到有比較嚴格的條款時,大家必須多作考慮。
窗簾或窗紗
部份租約會因為防火問題禁止窗紗(Net Curtain),又或者因外觀問題規定窗簾的顏色。

小編經驗分享

以上資料只是給予大家作為參考的,實際情況各異,故此建議大家必須於購買物業時仔細了解地租租約,如有不清楚的地方應該詢問律師意見。

即使租約上有所限制,亦不代表Freeholder一定會執行(例如窗簾顏色的限制),而不同的Freeholder在執行方式和嚴格程度亦有不同,但Freeholder的權利一直都在,故此買家應自行衡量風險。再者,由於Freehold是可以買賣的,所以即使目前的Freeholder執行上比較寬鬆,亦不代表將來亦會一樣寬鬆,不同Freeholder對同一項目的收費亦可能有很大的差異。

違反租約的最嚴重後果是沒收租約(Forfeiture of the lease)又或者要對Freeholder作出賠償,所以大家必須清楚了解冒險違約的風險。

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