由睇樓到收樓 詳盡買樓流程

買樓程序大致如下(適用英格蘭、威爾斯及北愛爾蘭,蘇格蘭則略有不同,日後再作補充)︰

1. 前期準備

  • 計算能應付的樓價/首期,也要考慮其他支出(釐印、律師費等)
  • 預計能借按揭金額(Agreement in Principle) — 在議價時會需要提供以示誠意及有能力借款
  • 確保信用報告(Credit Report)沒有問題

延伸閱讀:
買樓︰首期之外,也要預留資金付其他費用

2. 搵樓、睇樓

延伸閱讀:
習慣城市生活的方便 留意區內配套及治安

小編經驗分享

如果樓盤位置交通不是太方便的話,有些地產代理更會提供接送,不過如果你打算日常以交通工具出入的話,小編建議可嘗試乘坐交通工具以了解交通路線是否適合日後生活,火車或巴士班次可能比你想像的還要疏落。

3. 出價(Make an offer)

  • 出價 — 一般透過地產代理出價
  • 接受出價 — 可以嘗試要求賣家把樓盤下架作為出價條件,以減低其他買家後期介入的風險,但視乎賣家意願

註︰只有賣家需要付地產代理佣金,大約為物業售價的1%-3%(另加VAT)

延伸閱讀:
買樓大不同︰買家保障大 不易被騙買次貨

4. 委託律師(Conveyancer/solicitor)、驗樓(Survey)、申請按揭

[點擊下面各項顯示更多詳情]
委託律師 — 幫忙處理買樓的一切法津工作並代為申請各種檢查報告
  • 一般會要求先付一部份費用,其餘到付清物業售價全費時同時繳付
  • 提供律師聯絡資料給地產代理
  • 地產代理會將銷售備忘錄(Memorandum of Sale)的副本發送給雙方律師,當中包括報價金額、雙方名稱及律師資料等
  • 你要準備給律師提供個人資料及提出特別要求,賣方也要準備及填妥一系列表格及文件
  • 律師將會要求賣方律師提供一系列文件(Seller Pack),包括︰合同(Contract)、物業資料表(Property Information Forms)、土地註冊證明(Registry Document of Title)等
  • 之後,律師會進行地區搜索(Local Searches)包括:排水(Drainage),環境(Envrionmental)等
按揭申請
  • 可以直接找按揭機構或找按揭顧問經紀(Mortgage advisor)推介合適和最化算的按揭
  • 要通知按揭機構或找按揭顧問經紀你的出價己被接受,提供物業的詳情及出價銀碼
  • 按揭機構會自行安排物業估值(Valuation)並調查物業有否影響做按揭的問題,亦會仔細調查你的還款能力是否足夠

延伸閱讀:
買樓自住︰按揭申請要求及比較

驗樓確保無存在有可能引致物業價值受影響的問題
  • 驗樓公司/測量師(Surveyor)會檢查物業的房屋狀況及結構問題等,讓你在簽合約前知道房屋有沒有要修理的地方
  • 驗樓有時候可以給買家再予跟賣家議價的工具。驗樓是選擇性而非強制的,但是小編建議可以花幾百鎊換來一個安心,更可長遠節省修理貴用。市面上的驗樓公司普遍提供三種不同的報告:
    • Level 1 – Condition report (約£200 – £400),基本檢查報告,對房屋的狀況及其內容提供了一般性的意見。 推薦用於新建樓宇
    • Level 2 – Homebuyer report(約£500 – £900),針對房屋狀況和當前市場估值提供總體意見的調查報告,適用於任何購買房屋的人
    • Level 3 – Building survey(約£600 – £1,200),專為較舊的房屋或已更改或非傳統的建築物而設,進一步詳細檢查該物業的結構和完整性

小編經驗分享

不必要找地產代理轉介的律師、測量師、按揭顧問等,可以在網上多找幾間註冊律師樓/測量師行/按揭顧問公司報價再作比較,記緊問清楚各種收費。
不必要只找離家很近的,因為不用造訪律師樓也可以完成交易。價錢一般相差不太遠,服務質素更為重要,小編試過律師回覆電郵很慢,直接打電話卻只接到外判的秘書接線服務,很著急卻無計可施。

5. 完成檢查及提問,同意最後成交價

  • 律師會向你確認所有文件己經準備好,亦會檢查所有文件及驗樓報告,看看有否重大問題會影響繼續交易或以此再作還價,並向賣方律師提出詢問
  • 此階段要按各文件報告作出提問並等候賣方回覆,一般花較長時間,按揭申請亦可能需時甚至得到不獲批通知
    • 賣家可能等候太久而取消交易或接受其他買家更高出價,故此必須著緊一點留意各方進度
  • 此刻直至交換合約前仍可以改變主意取消交易,但會失去已花費的驗樓、檢查報告及律師等服務費

6. 交換合約(Exchange contracts)

  • 買賣雙方同意一切後,會收到合約
  • 確保內容及細節正確無誤,並提出一切疑問,看清楚和問明白後簽署,一般會要求交付訂金
  • 雙方律師會交換已簽署的合約,亦代表交易有正式合約條款保障,雙方都不能退出交易

7. 完成交易(Completion)及支付全部金額

  • 律師要求按揭機構交出你申請的借款
  • 支付其餘金額,即首期的餘款,轉帳到律師代收再轉交到賣家,確認後即完成交易
  • 律師會做土地註冊並代付釐印費
  • 繳清律師費及其代付的一切雜費,律師會提供詳細收支列表
  • 賣家付地產代理佣金
  • 完成交易,買家會從地產代理收到物業鎖匙

小編經驗分享

銀行有每日轉帳上限(£25,000或更少,視乎銀行而定),超過則需要付手續費及要到分行辦理,可提早分開幾日匯款省下手續費。

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